Em recente julgamento de Agravo Regimental no Recurso Extraordinário n.º 1.278.427/SP (16 de setembro de 2020), que não é possível se realizar a penhora de bem de família de fiador em contrato de locação de imóvel comercial.

Tal decisão, de autoria da ministra Carmen Lúcia, foi tomada para se anular a penhora de imóvel de um fiador de um contrato de locação comercial. Vejamos excerto da mesma:

“Cumpre anotar que o Tema 295 da repercussão não se aplica à espécie vertente. Neste processo discute-se a penhora de bem de família por fiança em caso de contrato de locação de imóvel comercial. Naquele paradigma, a constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador em contrato de locação residencial”. (grifei)

Para fundamentar sua decisão, a ministra se valeu de outros entendimentos já assentados pela Corte Suprema nesse mesmo sentido. Vejamos o julgamento do Agravo Regimental no RE n.º 605.709:

“RECURSO EXTRAORDINÁRIO MANEJADO CONTRA ACÓRDÃO PUBLICADO EM 31.8.2005. INSUBMISSÃO À SISTEMÁTICA DA REPERCUSSÃO GERAL. PREMISSAS DISTINTAS DAS VERIFICADAS EM PRECEDENTES DESTA SUPREMA CORTE, QUE ABORDARAM GARANTIA FIDEJUSSÓRIA EM LOCAÇÃO RESIDENCIAL. CASO CONCRETO QUE ENVOLVE DÍVIDA DECORRENTE DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. PENHORA DE BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR. INCOMPATIBILIDADE COM O DIREITO À MORADIA E COM O PRINCÍPIO DA ISONOMIA.

A dignidade da pessoa humana e a proteção à família exigem que se ponham ao abrigo da constrição e da alienação forçada determinados bens. É o que ocorre com o bem de família do fiador, destinado à sua moradia, cujo sacrifício não pode ser exigido a pretexto de satisfazer o crédito de locador de imóvel comercial ou de estimular a livre iniciativa. Interpretação do art. 3º, VII, da Lei n. 8.009/1990 não recepcionada pela EC n 26/2000.
A restrição do direito à moradia do fiador em contrato de locação comercial tampouco se justifica à luz do princípio da isonomia. Eventual bem de família de propriedade do locatário não se sujeitará à constrição e alienação forçada, para o fim de satisfazer valores devidos ao locador. Não se vislumbra justificativa para que o devedor principal, afiançado, goze de situação mais benéfica do que a conferida ao fiador, sobretudo porque tal disparidade de tratamento, ao contrário do que se verifica na locação de imóvel residencial, não se presta à promoção do próprio direito à moradia.
Premissas fáticas distintivas impedem a submissão do caso concreto, que envolve contrato de locação comercial, às mesmas balizas que orientaram a decisão proferida, por esta Suprema Corte, ao exame do tema n. 295 da repercussão geral, restrita aquela à análise da constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador em contrato de locação residencial. 4. Recurso extraordinário conhecido e provido” (DJe 18.2.2019)”. (grifei)
É citado, também, o seguinte julgado da 2ª Turma:

“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. CONSTITUCIONAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR. PRECEDENTE. AGRAVO REGIMENTAL AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO” (RE n. 1.228.652-AgR, de minha relatoria, DJe 10.12.2019)”. (grifei)

A ministra, para finalizar sua tese, levantou algumas decisões monocráticas da Corte Suprema, sendo elas: Recurso Extraordinário n. 1.259.431-AgR, Relator o Ministro Edson Fachin, DJe 13.8.2020; Recurso Extraordinário n. 1.280.380, Relatora a Ministra Rosa Weber, DJe 5.8.2020; Recurso Extraordinário n. 1.276.295, Relator o Ministro Ricardo Lewandowski, DJe 6.8.2020; Recurso Extraordinário n. 1.278.282, Relator o Ministro Marco Aurélio, DJe 10.8.2020; e Recurso Extraordinário n. 1.268.112, Relator o Ministro Gilmar Mendes, DJe 3.6.2020.

Em outras palavras, o que o Supremo Tribunal Federal quis deixar claro é que, pelo menos nas locações de imóveis COMERCIAIS, não pode o bem de família do fiador ser penhorado.

*Felipe Guimarães Abrão é advogado e consultor jurídico especialista em Direito do Consumidor e em Direito Imobiliário e é membro da equipe Rogério Leal & Advogados Associados.